Dans quel quartier investir en loi Pinel à Toulouse ? Faut-il plutôt miser sur un quartier dont la réputation n’est plus à faire ou sur un quartier en pleine transformation ? Nous vous apportons toutes les réponses afin que vous réussissiez votre projet Pinel à Toulouse.
Hypercentre
Que ce soit pour l’ancien ou pour le neuf, ce secteur est une valeur sûre. Cependant, les prix sont très élevés et les programmes immobiliers neufs se font rares. Comptez entre 4700€/m² et 6000€/m² pour un appartement neuf. L’hypercentre n’est par conséquent pas un secteur très rentable, sauf si vous misez sur la valorisation de votre bien à très long terme.
L’hypercentre est intéressant si vous voulez agrandir votre patrimoine.
Attention à la rareté des opportunités et aux prix élevés, qui diminuent la rentabilité de votre projet.
Rive gauche (Saint Cyprien, Patte d’oie, Fer à Cheval, Croix de Pierre, Bagatelle, Cartoucherie)
Reliés au centre-ville par le métro et le tramway, ces quartiers sont en plein essor. Saint Cyprien est très recherché pour sa vie de quartier et ses appartements donnant sur la Garonne. De nouveaux programmes immobiliers, ainsi que l’arrivée du tramway, ont revalorisés le quartier Patte d’Oie. Pour investir Rive Gauche, il faudra compter en moyenne 3700€/m². Attention toutefois : ces quartiers faisant à la fois la connexion avec le centre ville et avec les autres quartiers, les prix du neuf sont assez disparates.
Au sud, les logements sont plus abordables, notamment dans les quartiers de Bagatelle ou Bordelongue. Attention à une forte densité d’habitat social qui donne une mauvaise réputation à ces quartiers. Misez plutôt sur les quartiers proches de la Garonne, qui vont connaître une revalorisation plus rapide.
Toulouse Est (Bonnefoy, Jolimont, Roseraie, Soupetard, Côte Pavée, Gramont) :
Ce secteur bénéficie de l’attractivité de la Cité de l’Espace et du parc de la Plaine. Les prix des logements neufs y sont légèrement plus élevés que la moyenne à Toulouse. Comptez 3800€/m² en moyenne, jusqu’à 4000€/m² pour la zone de la Côte Pavée, principalement résidentielle. La construction de la Médiathèque a rapproché Jolimont des allées Jean Jaurès, ce qui en fait un quartier vivant et agréable à vivre. Le quartier Bonnefoy devrait, quant à lui, prendre de la valeur avec l’arrivée du futur TGV, mais il intéresse déjà les investisseurs
Dans ce secteur, les prix augmentent de façon régulière à cause des nouveaux aménagements publics (l’arrivée de la LGV risque d’accélérer ce phénomène). De plus, en raison de ses infrastructures urbaines (petites ruelles, impasses, etc.), le secteur n’est pas forcément adapté aux logements collectifs. Cependant, la rentabilité reste tout de même au rendez-vous.
Toulouse Sud Est (Saint Michel, Saint Agne, le Busca, Empalot, Pont des Demoiselles, la Terrasse) :
Ce secteur, proche du centre ville (10 minutes à pied), bénéficie du dynamisme étudiant en raison de sa proximité avec les universités. Son côté plus périphérique lui permet d’attirer de grandes entreprises dans son bassin d’emploi local. Les prix de l’immobilier neuf sont dans la moyenne de la ville, aux environs de 4000€/m². Le potentiel de ces quartiers est fort, et leur rentabilité est acceptable. Les pôles de compétitivité, les universités et les nouvelles ZAC vont permettre une attractivité constante du secteur.
Dans ce secteur, le marché de l’immobilier est à l’image du quartier : en mutation et en pleine expansion. Cependant, la zone reste relativement chère et offre des rentabilités très moyennes. Soyez donc attentifs à la typologie de votre bien et à sa localisation.
Toulouse Nord (Minimes, Croix Daurade, Borderouge, Lalande, Grand Selve) :
Investir en loi Pinel dans ces quartiers, c’est parier sur l’avenir ! Bordés par la Garonne, le Canal du Midi et le périphérique, leur premier atout est leur proximité avec les grands bassins d’emploi comme Saint Orens, Blagnac, Balma Gramont et Colomiers. Ce secteur a su profiter de l’expansion de la métropole toulousaine. L’offre de logements neufs est importante. Le prix de l’immobilier neuf est homogène et se situe dans la moyenne toulousaine, à 3600€/m². C’est le secteur qui construit le plus, et de nombreux projets urbains structurants s’y développent.
Avec des prix du neuf accessibles, ce secteur est porté par des projets d’avenir qui augmenteront la valeur de votre bien à la revente. Idéal si vous misez avant tout sur un projet rentable à moyen terme.
Toulouse Ouest (Basso-Combo, Mirail, Saint Martin du Touch, Reynerie) :
Toulouse Ouest bénéficie des prix de l’immobilier neuf les plus bas. Ils sont fixés en moyenne à 3200€/m². Deux raisons à cela : la notoriété du secteur et l’offre immobilière. Avec une forte densité d’habitat social, le quartier souffre d’une mauvaise réputation. Les programmes neufs se font rares, et le peu qui sont proposés sont boudés par les acheteurs.
Le quartier est en pleine rénovation et réhabilitation urbaine. Pourtant, à l’exception de Lardenne et Saint Simon qui sont des quartiers pavillonnaires, le reste du secteur peine à se transformer. En raison de son manque d’attractivité et de sa mauvaise réputation, le secteur ne correspond donc pas aux critères d’un projet en loi Pinel.
Les communes éligibles en loi Pinel :
Au-delà de Toulouse intramuros, 72 communes de la première couronne de Toulouse sont éligibles en loi Pinel. Même si s’éloigner un peu de Toulouse peut s’avérer judicieux, toutes les communes ne se valent pas.
Pour bien investir en périphérie toulousaine, il est important d’être attentif aux même critères que pour un investissement en loi Pinel à Toulouse : accessibilité en transports en commun, dynamisme du quartier, demande locative locale et qualité de vie.
Les communes Nord-Nord Est
Ce secteur comprend les communes de : Aucamville, Balma, Beaupuy, Bruguières, Castelginest, Castelmaurou, Cépet, Fenouillet, Fonbeauzard, Gagnac-sur-Garonne, Gratentour, L’Union, Labastide-Saint-Sernin, Lapeyrouse-Fossat, Launaguet, Lespinasse, Montberon, Montrabé, Pechbonnieu, Pin-Balma, Quint-Fonsegrives, Rouffiac-Tolosan, Saint-Alban, Saint-Geniès-Bellevue, Saint-Jean, Saint-Jory, Saint-Loup-Cammas, Saint-Sauveur.
Ces communes sont très proches de Toulouse, et jouissent d’une excellente connexion avec la ville grâce au métro et au tramway. Le principal avantage de ces communes est leur proximité avec les grands bassins d’emploi (Labège Innopole et Aéroconstellation de Blagnac).
Les communes Nord Ouest – Sud Ouest
Sont concernées les communes de : Aussonne, Beauzelle, Blagnac, Brax, Colomiers, Cornebarrieu, Cugnaux, Daux, Frouzins, La Salvetat-Saint-Gilles, Léguevin, Mondonville, Pibrac, Plaisance-du-Touch, Seilh, Seysses, Tournefeuille, Villeneuve-Tolosane.
Ces communes bénéficient de l’extension du tramway et du réseau de bus. Cependant, cet avantage peut aussi être un inconvénient car la proximité de nombreuses zones d’activités engorge les accès et fait augmenter les prix de l’immobilier neuf.
Les communes Sud Sud Est
Cette zone comprend les communes de Toulouse suivantes : Auzeville-Tolosane, Auzielle, Belberaud, Castanet-Tolosan, Deyme, Eaunes, Escalquens, Labarthe-sur-Lèze, Labège, Lacroix-Falgarde, Mervilla, Muret, Péchabou, Pechbusque, Pins-Justaret, Pinsaguel, Pompertuzat, Portet-sur-Garonne, Ramonville-Saint-Agne, Roquettes, Roques, Saint-Orens-de-Gameville, Saubens, Vieille-Toulouse, Vigoulet-Auzil, Villate.
Comme les communes du Nord Ouest et du Sud Ouest de Toulouse, ce secteur bénéficie d’un large bassin d’emploi (Labège Innopole). Pour assurer une location facilitée, pensez à investir dans des communes limitrophes aux bassins d’activités et de vie.
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