Comme tout dispositif fiscal, la loi Pinel contraint le contribuable à se soumettre à un certain nombre d’exigences. Parmi ces dernières, notons l’existence de plafonds concernant le calcul fiscal, le loyer du logement acheté ainsi que les ressources des futurs locataires. Nous vous expliquons tout sur les plafonds Pinel dans le cadre d’un investissement à Toulouse.
Le plafond du calcul fiscal
Le plafond du calcul fiscal se base sur le prix maximum d’achat de l’habitation en loi Pinel. Il est fixé à 5 500 € par mètre carré.
Vous pouvez acquérir un logement qui dépasse ce seuil mais seule la partie égale à 5 500€/m2 sera prise en compte dans le calcul fiscal.
Les plafonds de loyer Pinel
Les plafonds de loyers correspondent au prix de location maximum d’un logement en loi Pinel. Le loyer maximum est défini par trois paramètres : la surface pondérée du logement, la zone géographique et le coefficient multiplicateur.
Toulouse est en zone B1, ce qui fait que le prix de la location au m² est de 10,93 €/m².
Pour calculer le plafond de loyer il faut estimer la surface pondérée et le coefficient multiplicateur.
Les plafonds de loyer de la loi Pinel sont les suivants :
| Zones | A-Bis | A | B1 | B2 |
| Prix-au-m² | 18,25 € | 13,56 € | 10,93 € | 9,50 € |
Pour calculer le plafond de loyer il faut estimer la surface pondérée et le coefficient multiplicateur.
La surface pondérée
La surface pondérée se calcule en fonction de la surface du logement, selon la formule suivante :
Surface pondérée = Surface du logement + (surface des parties annexes/2)
Paul achète un appartement de 42m² avec un balcon de 5m² et un cellier de 5m².
La surface pondérée de son logement est de 47m².
Notez que les parkings ne sont pas des parties annexes. À ce propos, ces dernières doivent être inférieures ou égale à 16m².
Le coefficient multiplicateur
Le coefficient multiplicateur : il permet de modérer le loyer en fonction de la surface pondérée de votre logement Pinel. Le coefficient multiplicateur varie entre 0,7 et 1,2. Il est sans unité.
Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19/surface pondérée)
Pour l’appartement de Paul,
le coefficient multiplicateur est 0,7 + (19/47) = 1,1
Au final, en suivant l’exemple de Paul, cela donne :
Plafond de loyers pour l’appartement de Paul : 47 x 10,93 x 1,1 = 565,08 €
Paul peut donc louer son appartement au prix du marché toulousain, soit 565,08 € au maximum.
Les plafonds des ressources des locataires
Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, les ressources des locataires sont plafonnées. Les plafonds sont établis en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes inscrites dans le foyer fiscal de référence.
Retrouvez ci-dessous le tableau de plafonds de ressources des locataires à Toulouse :
| Composition du foyer du locataire | Revenus maximum |
| Personne seule | 34 115 € |
| Couple | 45 558 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 54 785 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 66 139 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 77 805 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 87 685 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire dès la 5ème | +9 782 € |
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